Yargıtay, kira sözleşmesi yenilense bile belirli şartlarda 5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabileceğine hükmederek emsal bir karara imza attı.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinin yenilenmiş olmasının her durumda 5 yıllık sürenin yeniden başlaması anlamına gelmeyeceğine hükmetti. Emsal nitelikteki kararla, rayiç bedelin altında kalan kiralar için belirli şartlarda 5 yıl dolmadan da kira tespit davasının gündeme gelebileceği belirtildi.
Kira bedelleri ile ilgili kiracı ve ev sahiplerini yakından ilgilendiren önemli bir karar Yargıtay'dan geldi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde sonradan düzenlenen veya yenilenen sözleşmenin, kira ilişkisinin başlangıç tarihini her durumda değiştirmeyeceğine dikkat çekti.
Karara konu olayda, İstanbul'da bulunan bir iş yerinin 2005 yılından bu yana kiracı tarafından kullanıldığı belirtildi. İş yeri sahibi, 2021 yılında aylık 22 bin lira olarak ödenen kira bedelinin bölgedeki emsal taşınmazların oldukça gerisinde kaldığını savunarak kiranın 39 bin liraya çıkarılması talebiyle dava açtı.
Mahkeme 5 Yıllık Süreyi Esas Aldı
İlk derece mahkemesi, taraflar arasındaki son yazılı kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğine dikkat çekti. Dava tarihi itibarıyla bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin hak ve nesafet esaslarına göre yeniden belirlenmesine yer olmadığına karar verildi.
Mahkeme, kira sözleşmesinde yer alan artış şartlarının uygulanması gerektiği yönünde hüküm kurdu.
Davacının istinaf başvurusu da reddedildi. Bunun üzerine iş yeri sahibi kararı Yargıtay'a taşıdı.
Yargıtay Kararı Bozdu
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hukuka uygun bulmadı.
Yargıtay, kira ilişkisinin başlangıcının 2005 yılına dayandığına dikkat çekerek, 2018 yılında yapılan sözleşmenin yalnızca mevcut kira ilişkisinin yazılı hale getirilmesi amacı taşıyıp taşımadığının araştırılması gerektiğini belirtti.
Buna göre, yeni düzenlenen sözleşmenin kira bedelini rayiç seviyeye taşıyıp taşımadığı da ayrıca değerlendirilmeliydi.
“5 Yıl” Hesabında Önemli Ayrıntı
Yargıtay kararında, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca sözleşmedeki artış oranının esas alınamayacağı vurgulandı.
Yeni kira bedelinin belirlenmesinde emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet gibi unsurların da dikkate alınması gerektiği ifade edildi.
Daire, sonradan imzalanan bir kira sözleşmesinin önceki kira ilişkisinin devamı niteliğinde olup olmadığının da araştırılması gerektiğine işaret etti.
Kira Bedeli Emsallerle Karşılaştırılacak
Yargıtay, ilk derece mahkemesinin öncelikle 2018 yılında belirlenen kira bedelinin o tarihteki rayiç bedellerle uyumlu olup olmadığını bilirkişi incelemesiyle ortaya koyması gerektiğine karar verdi.
Kira bedelinin emsal seviyesinde olduğunun belirlenmesi halinde sözleşmedeki artış hükümlerinin uygulanabileceği, rayiç bedelin altında kaldığının tespit edilmesi durumunda ise şartları oluştuğu takdirde hak ve nesafet esaslarına göre yeni kira bedelinin belirlenmesi gerektiği belirtildi.
Yargıtay’dan Ev Sahipleri ve Kiracılar İçin Emsal Nitelikte Karar
Yargıtay'ın kararı, özellikle uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde sonradan imzalanan sözleşmelerin 5 yıllık sürenin hesabına etkisi açısından önem taşıyor.
Kararla birlikte, kira sözleşmesinin yalnızca son yenilenme tarihine bakılarak değerlendirilmemesi; kira ilişkisinin başlangıcı, sözleşmenin niteliği ve taşınmazın rayiç değeri gibi unsurların birlikte incelenmesi gerektiği ortaya konuldu.
